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| 問 | 借地に自分の家が有るのですが地主に相談なしで勝手に建替えてもいいでしょうか |
| 答 | 契約更新を一度もしたことの無い人は相談なしで建替えできますが一度でも更新した人は地主の承託を得ないと家を建てることはできません |
| 問 | 私は大手メーカーの賃貸アパートに入っていますが最近トイレの調子が悪いので管理会社に直すように言ったのですがなかなか直さないので直接大家さんに言ったところ、うちは知らないと言われました。私はどうしたらいいのでしょうか |
| 答 | 多分あなたは転借人の立場だと思います。転借人は大家さんに対して家賃の支払いの義務は負いますが設備の不具合の改善など当然の権利を直接請求することができません。管理会社に言うしか無いのです。大手メーカーの賃貸アパートは30年一括借上げをセールス・ポイントとしてアパート建築営業をしていますので賃貸契約を結ぶ時は誰と契約するか相手を良く確認しましょう |
| 問 | 調整地域の既存宅地を買って家を建てようと思うのですが注意することを教えてください |
| 答 | 平成12年までは調整地域の既存宅地は無条件に家が建てられましたが平成13年からは宅地でなくても家が建てられる反面、宅地であっても家が建てられないことがあるので銀行は融資の時に建築指導課の建築許可の書類を求めますので調整地域の土地を買うときは契約書に「許可が下りたら買います」という解約事項を入れた方が安全です |
| 問 | 空アパートの集客方法を教えてください |
| 答 | 空アパートのお客を紹介してくれたら紹介料を家賃の１ヵ月あげると言う条件で①家賃を下げる②前家賃をサービスする③家賃据置で部屋をリフォームする④お客様の仲介手数料を無料にする⑤引越し費用の一部を援助する⑥６ヵ月間家賃を10%値引する等の条件で多くの会社に宣伝してもらうことです |
| 問 | 部屋を借りる時子供が小さいので人に迷惑を掛けないかとアパートの住人が気になります。どのようなアパートを選んだら良いでしょうか？ |
| 答 | 子供の夜泣きや騒音だと思いますが一番いい方法は戸建てやマンションタイプの貸家を探すことです。全ての階の入口が1階のフラットタイプは外観は非常に美しいのですが１階の間取は単身者や新婚者向けの1LDKの間取なので２階の2LDKの所帯持ちの悩みは分らないと思います。フラットタイプの良いところはオシャレな外観と世帯の違う入居者又は階の違う入居者と玄関先で簡単に交流できる点です |
| 問 | 建物や部屋の賃貸で気を付けることを教えて下さい |
| 答 |
貸主が注意することは借主の家賃保証と勝手な部屋の改造です。借主の中には書類さえ通れば何をしても良いと考え所得証明を誤魔化したり保証人を誤魔化したりする人がいます。いくら不動産屋さんを通しても不動産屋の仕事は仲人業なので当事者間のトラブルは管理契約をしない限り不動産屋は関知しないので相手の身元は自分でシッカリ調べましょう。次に借主の勝手な造作ですが法律的には違法と分っていても相手に弁償能力がなければ泣き寝入りです。後の人に問題なく貸す為にも契約の更新の時は業者に全て任せず、たまには部屋の使い方を自分でチェックしましょう。次に借主が注意することは不等に安い家賃や退去時の修理代です。普通契約の更新は２年なので大家さんの中には最初の家賃を極端に安くし更新時に家賃を大きく上げる人がいます。法律的には対抗手段が有りますがほとんどの人は争いを避け引越すか泣き寝入りするかのどちらかです。このようなトラブルを防ぐには更新の時、家賃はどの位になるのか良く聞いておきましょう。また退去時の修理代ですが後でトラブルが起きないように最初に聞いておくことが大切です。キズや汚れがある時は大家さん立合のもとで証拠写真を取っておきましょう。 |
| 問 | 小学校の通学区は変えられますか？ |
| 答 | やもおえない理由がある時、特別に認められます ①共稼家庭である ②子供を預ける祖父母や施設がその地域にある |
| 問 | アパート経営をしているのですが空家が多く悩んでいます。良い解決策を教えて下さい。 |
答 |
現在、日本のアパートの入居率は80%と言われています。管理会社は入居率が80%ならば全国平均なのであまり騒ぐなと言うかもしれませんがオーナーにとっては借金もあり死活問題です。普通このような場合アパートの家賃を値下したり、アパートをリフォームして割安感をだしたりしますがそれをどのようにしてお客様に知らしめるかが問題です。一般的にはホームページやチラシでリフォーム物件とか家賃値下物件とか書いて宣伝しますが、アパートを探しにくるお客さまはホームページを見ても実際に契約する物件は管理会社のスタッフが勧める商品なのです。あなたは管理会社のスタッフに何か良い事をしてきましたか？なにもして来ませんよね！それどころか高い管理料を払っているのだから満室にして当然という態度を取っていませんか。それではダメなのです。管理会社のスタッフも人間です。空部屋を埋めるには一にも二にも管理会社のスタッフと①仲良くすることと、管理会社のスタッフがお客様に②部屋を勧めやすいように管理会社の言うことも聞くことです。 |
| 問 | 長年住んだアパートを引っ越すのですが退去する時に建物の修繕費用が気になります。貸手と借手の負担分担が分かれば教えて頂けますか |
| 答 | 貸手の負担フローリングのワックスがけ、家具による床やカーペットのへこみ、壁に刺したピンなどの穴、網戸の張替え、浴槽や風呂釜の取替え等 借手の負担飲み物をこぼしたシミやカビ、引越し作業によるひっかき傷、天井に直接付けた照明器具の後、日常の掃除を怠けた台所の油汚れ、ペットによる床や柱や壁などの引掻き傷や臭いなどです |
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