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 住宅土地選びで失敗しない注意点を教えてください
答  1.ライフラインはきちんと引かれているか・・・・・・予想外の追加費用対策
2.地盤はどうであったか・・・・・・・・・・・・・・・・・・・地震対策
3.前面道路の幅は何メートルか・・・・・・・・・・・・・セットバック対策
4.土地の境界はかっきりしているか・・・・・・・・・・近隣対策
 開発許可(法第29条)の必要な土地を教えて下さい?
答  @市街化調整区域の土地・・・全部・・・・必要
     宅地開発の許可面積・・分家都計法34条12号150u以上500u未満条例5条1号分家
     宅地開発の許可面積・・他人都計法34条12号150u以上500u未満条例5条5号指定集落
     宅地開発の許可面積・・他人都計法34条11号250u以上500u未満条例3条4条
A市街化調整区域の既存宅地・・・不要(分筆した時-都計法43条許可必要)条例5条2号既存宅地
B市街化区域の土地・・・・・・・1000u以上・・・・必要
C市街化区域の土地・・・・・・・1000u未満・・・・不要
D非線引区域の土地・・・・・・・3000u以上・・・・必要
E非線引区域の土地・・・・・・・3000u未満・・・・不要
     宅地開発の許可面積・・・農地・・・・・農転5条・・・約500u/戸まで
     宅地開発       ・・・雑種地・・・地目変更・・・建築可能 地目変更の条件は登記官に聞く
※全ての地域・・・・・開発区域の面積が1,000 u以上の開発行為は、伊勢崎市宅地開発指導要綱による事前協議が必要です。
※市街化区域以外の区域における農林漁業用施設のための開発行為・・・・不要

※公益施設・・・・不要
 調整区域の既存宅地に建てられる建物を教えて下さい? 
答  既存宅地とは線引きの際、土地が登記簿上宅地であった土地で、引き続き宅地で有ったと市長が認めた土地(家がない場合は家が建つかどうか書面で市にお伺いしましょう)
@既存集落からおおむね50m以内の土地
A建てられる建物は第二種低層住居専用地域の建物と一緒です
B建物の規模は原則、容積率100%以内でかつ高さが10m以内
C敷地面積最低限度 原則として150u以上
D2項道路以上に2m以上接している土地(地下浸透は可)
E道路を新設する時は幅員6m以上とし袋路状としない。但し例外が有ります。
 排水施設を新設する時は排水は地下に浸透しない構造とし適切な放流先があること
F既存集落とはおおむね50戸以上の建築物がその敷地がおおむね50m以内で連たんする地域
G伊勢崎市は線引きが昭和46年3月31日なのでそれ以前に宅地化された土地
 (赤堀・東地区は現在非線引き)
市街化調整区域に他人が11号で土地を買って家を建てられる条件を教えて下さい

@ 市街化区域(工業専用を除く)から原則1Km以内の集落の土地である
A 申請者は自己居住の為の土地、建物を所有していない(配偶者、同居予定者も含む)
B 申請者は自己居住の為に過去、開発許可を受けていない
C 申請者は世帯を構成している
D 農地は宅地に転用が見込まれるものとする
E 認定幅員4m以上で通り抜けする道路に4m以上接している土地
    ※接面4m義務は絶対でその土地が共有地や地役地であるときは接面8m必要
F 家庭排水を道路側溝、公共水路、農業集落排水処理施設等に直接排水できる土地
  (建設地以外の土地を利用しての排水は不可)(地下浸透は不可)
G 建設地は既存集落※から50m以内の土地
    ※既存集落とは建築の敷地相互間の距離が、50m以内で50戸以上の建築物
     (用途上不可分の関係にある2以上の建築物にあっては、これらを一の建築物
     とする)が連なっている区域のこと
    ※連たん区域に含めない敷地
     (風致地区、急傾斜地崩落危険区域、工業専用地域、公園、材料置場、駐車場)
H 自己の居住に要する専用住宅か兼用部分が50u以下で居住部分が1/2以上の住宅
I 予定建築物等の高さが10m以下
J 予定建築物等の敷地面積は250u(約75坪)以上500u(約150坪)以下
       ※開発行為とは主として建築物の建築または特定工作物の建設の用に供する目的で        行なう土地の区画形質の変更のことをいいます。
K 農振農用地の区域内(青地)でない土地、(白地の土地と言う事)(青地は白地に除外要)
L 建築予定地はその区域を分筆して明確にする
M 申請地の土地は所有権を有する土地か相続権を有するか定期借地権を有する土地とする
市街化調整区域内の大規模指定既存集落に他人が12号で土地を買って家を建てられる条件を教えて下さい

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大規模指定既存集落に属する中学校区エリアに
@居住又は勤務した期間が通算して10年以上ある
A線引き前から引続き居住している世帯主の子孫で三親等以内の親族でやもえない理由がある
 上記のやもえない理由とは
    ア 自己居住用の土地、建物を所有していない(例外有り=過密、狭小、災害、立退き等)
    イ 申請地から通勤可能である
B建設予定地から半径100m以内におおむね30戸の敷地がある 又は
            短辺100m、長辺300m以内におおむね30戸の敷地がある
C敷地面積は150u(約45坪)以上500u(約150坪)以下(地下浸透は可)
D建物の用途は自己居住用の専用住宅であること
E2項道路以上に2m以上接している土地
 マンスリーマンションとは何でしょうか?
 マンスリーマンションとは、1ヶ月からの短期間で賃貸できる礼金、仲介手数料不要の賃貸マンションのことです。それにはマンションタイプ、アパートタイプ、一戸建があり、間取りもビジネスマンの単身用から家族のファミリータイプまで多種多彩有ります。
長期で考えれば一般の賃貸アパートより賃貸料が高いですが、ビジネスホテルのようにベッド等の家具や家電製品にタオル類、食器等の日用品まで、生活必需品が揃っていて、家具を引越しすることなくすぐに生活ができるので短期の場合ならばこちらの方がお得です。
一般的なマンスリーマンションの料金は、賃料(日)+光熱費×借りる日数(1月以上)と保証金(約3万円)で、退去時にクリーニング代(約1万円)がかかります。
もちろん、入居者が増える場合は賃料が高くなります。
 事業用用地を買う注意点を教えて下さい?
 事業用用地は埋蔵文化財の本発掘費用が事業主負担になるので契約には埋蔵文化財が無かったら買うというような特約条項を設け購入前に試し堀を売主の責任においてさせる
 不動産取引の消費税を教えて下さい?

 種  目  区  分    課税
 土地代      ×
 中古住宅・建売住宅・ 事業用物件     居住用   土地  ×
 建物  ○
 事業用   土地  ×
 建物  ○
 土地賃貸・借地権利金    土地  ×
 建物賃貸   居住用(アパート家賃)  建物  ×
 事業用  建物  ○
 敷金   居住用(アパート家賃)  預金  ×
 事業用  預金  ×
 礼金・更新料・権利金  居住用(アパート家賃)  建物  ×
 事業用  建物  ○
 共益費   居住用(アパート家賃)  建物  ×
 事業用  建物  ○
 駐車料金は家賃と別途      
 駐車料金は家賃に込み      ×
 不動産仲介手数料  全て  全て  ○
 アパートを見に行く前にチェックする点を教えて下さい?
 答  @場所A家賃B階数・間取・和洋・面積2F:2DK:和6・洋6・DK6 1K:独身者1LDK:=2DK:新婚or独身者2LDK:=3DK:ファミリー3LDK:ファミリーC駐車台数と駐車料金D敷金・礼金・更新料E南向F築年数G内装はリフォーム済Hバス・トイレ・洗面所は別?洗濯はどこでI設備は:エアコン・ウォシュレット・BS-TV・TVドアホンJ土地の利便性(:商店街・学校・銀行・病院までの近さ)
 アパートを見に行ってよく見る点を教えてください?
 答  @上記の他 :特に部屋の広さ・日当り・設備の古さ・エアコン・駐車台数・内装のリフォーム状態A周辺環境Bアパートの管理状態特に:ポスト廻りC建物の作り:防音・ペアーガラスD照明・カーテン・ガステーブルE隣の入居者は独身?ファミリー?外人?F個別プロパン・都市ガス
 家・土地を近所に知られず広告なしで売却可能ですか?
答  インターネットを活用した販売方法が有ります。インターネットは興味のある人が見る媒体なので一般の人には分かりません。また秘密を守るために不動産屋さんには一般の人が見れない独自の裏ネット(レインズ)が有りますので早く安全に不動産を売却できます。まずは不動産屋さんにご相談ください。
 不動産の売買においてクーリング・オフは全て認められますか?
 答 土地の売買においてクーリング・オフが認められているのは2つのみです。@売主さんが不動産屋さんの場合。A通常の取引場所以外の場所で申込や契約した場合です。それ以外の場合はクーリング・オフは認められていません。不動産屋さんの事務所やお客様の自宅で契約した場合には民法の手付金解約になります。手付金解約とは買主さんは手付金を放棄して、売主さんは手付金の倍額を返還して契約を解除するという方法です。そのため不動産取引には手付金は付き物です。何もなければその手付金は支払代金の一部に充当されます。不動産取引における契約とは宅建法では重要事項の説明を書面で受け契約書を交わした状態を言いますので重要事項の説明も無く、契約書も交わさないうちに支払った申込金、手付金、証拠金、予約金等は契約以前の問題なので物件をキャンセルした時はお金は無条件で返却されます
 不動産屋さんに払う仲介費用を教えてください?

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仲介費用は成功報酬です。
依頼が成功しない場合は払う必要がありません。不動産屋さんの物件調査や広告・物件探し等は特約が無い限り無料です。但し、土地の買手や買いたい物件が決まった時は契約の履行に向かって掛かる費用は仲介手数料の他に有料となります。契約に向かっての費用とは契約の時に必要な関係書類です。(印紙代・公図・謄本など)
土地の売買の仲介手数料は宅建法で上限が地価×3.15%+63000円(地価>400万円の時)と決められています。
アパートの仲介手数料は貸主・借主分を合算して家賃の1ヶ月分を上限とすると定められています。依頼者の一方が全額を払えば片方からは集金できません。
 土地や住宅の値段はどうやって出すのですか?

 土地の値段は国や県や税務署や市町村が定期的に発表する公示価格・路線価・標準地 標準価格・固定資産税評価価格などを参考に目的物件を比較対象して出します。
検討項目はたくさん有りますが特に立地条件・面積の広さ・地形・道路付・道路の幅員・給 排水施設・交通の便・生活の利便性・法令制限などが重要です。
注意 調整地域の土地は伊勢崎市の場合、昭和46年3月31日以前に宅地化された土地でないと他人は土地を買って家を建てられません。非線引きの地域はそもそも調整地域で無いから自由に土地を買って建てられます。また調整地域でも条例で都計法34条第11号を定めてある所は家が建てられます。市役所に聞いてください
住宅の価格は新築の場合は実際の建築費です。中古の場合は固定資産税評価価格を参考にし、家の傷み具合や建物以外の門や塀・駐車場など付帯設備を考慮して値段をだします。但し、昭和56年6月1日以前の建物は耐震チェックをしないと値段が出せません。
土地価格査定票
土地価格査定票 
 アパートの家賃はどうやって決められているのでか?

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 アパートの立地条件や建物のグレードや部屋の広さ・日当り・階数・防音・景観・築年数と近隣周辺の家賃相場を参考にして決められています。家賃は絶対的なものではなく当事者の話合いでどうにでもなります。空室が長い時は家賃を下げますので新しい人が隣に入ってきた時は今後の更新の為に値は聞き出しましょう
 アパート経営を勧められたのですが悩んでいますいろいろ教えてください?
相続税対策なのか家賃収入が目的なのかハッキリさせましょう。家賃収入が目的の時は利回りの知識が必要です。@単純利回り=年間賃料総収入/総投資額A純利回り=純営業収益/総投資額=(年間賃料総収入−諸経費)/総投資額B投下資本利益率=(年間賃料総収入−諸経費)/総投資額C投資回収期間(年)=総投資額/償却前営業利益
@を簡単に説明すると家賃6万円のアパートを六戸造ったとします。一年間の総家賃収入は432万円になります。建設費が6000万円だとすると利回りは7.2%になります。6000万円が全て借金だとすると元を取るのに100%
÷7.2%=13.9年掛かります。実際には入居率や借入れの利子やアパートの管理料や固定資産税やその他の経費を考える必要があります。入居率80%、30年ローン借入れ利子1%、管理・保証料10%とすると利回りは432×0.8×0.9÷(6000+950)=4.5%。元を取るのに100%÷4.5%=22.2年掛かります。固定資産税やリフォームの事を考えると自己資金が無い場合、利回りが低すぎてローンの返済が収入を上回る可能性がありますのであまりお勧めできません。(理想値、実質利回り7%、元を取るのに15年)世の中には資産運用という考え方がありますが日本の人口はこれからどんどん減って行きますので中古の個人住宅の貸家との競争も考えなければなりません。またアパート経営は不動産屋頼みの他力本願な商売なので自分では何もできないので借金をしてまでやる価値があるかどうか良く考えましょう
 アパート経営を考えています。30年一括借上げシステムとはどのような仕組みでしょうか?

 家賃収入は築10年間は保証されますがそれ以降は2年後とに入居率や家賃で決められるので家賃収入が30年間保証されるものでは有りません。又 普通、管理料は家賃の3%〜5%が一般的ですが家賃保証ともなると保証料は10%〜15%はとられる。しかるに家賃保証と言っても家賃収入が確実なのは築10年間まであり、それ以降は家賃収入は確実でないのでアパート経営は立地条件の悪いところでは慎重にしましょう。
 <現在の家賃30年保証やアパート30年一括借上げの問題点>
問題点1:築10年後は2年ごとに家賃の見直しがある。・・・・・・入居率が悪いと家賃が下げられる
問題点2:家賃値下交渉に応じなければ保証契約解約・・・・・,・管理会社は借地借家法の転貸主の立場
問題点3:保証料は高額。保証されるのは家賃のみ。・・・・・・・借金返済保証無し・修繕・リフォームは自腹
問題点4:建設費が高い・・地主は家賃保証のマジックで規模や品質には熱心だが借金や建設費は無関心
問題点5:固定資産税はアパート経営の必要経費として扱われるが赤字でも払わなければならない
 安くて良い土地を買いたいのですがどうしたら買えますか
 答  安い土地は土地が狭かったり、地形が悪かったり、給排水にお金が掛かったり、私道が敷地面積に入っていたり等、何かしらの売りずらい原因があるから安いのです。
中には売主さんが早くお金が欲しくて特別に安く売る地土もありますがそのような土地は不動産屋さんが先に買上げて儲けようとするので市場にはあまり出ません。
一般的に広い土地は売りずらいので坪単価は安く、狭い土地は売り易いので坪単価は高いです。安く買う方法としては120〜150坪の広い土地を探し60〜75坪に切売して貰うのです。勿論、坪単価はそのままです。その時、分筆測量費用は買主さんが負担しなければ売主さんは了解しません。売主さんにとっても残りの土地が小さくなれば坪単価を上げても全体の価格が小さくなり売りやすくなるので悪い話ではないです。また中古住宅の中にはどう見ても土地価格で評価した物も有るので中古住宅情報もよく見てみましょう
 問  路地状敷地で注意しなければならないことを教えて下さい
 答  接道義務です。敷地は道路に2m以上接していなければ家を建てられません。ここで注意しなければいけない事は中古住宅の中には2mを切っている場合があるのです。2mは芯寸法では有りません。内法寸法です。災害の時消防車が入るために設けられた法令です。さらに路地状部分の長さによって接道義務の幅は条例で2.5m必要とか、3.0m必要とかそれぞれ市町村によって違うので注意しましょう。伊勢崎市は路地状部分の長さに関係なく既存宅地の接道義務は2.0mです。家を建てるには接道義務を守らなければなりませんがその土地は必ずしも所有権の義務はなく借地でも確認は降りますので幅員が狭い土地や他人名義の土地(分譲地の私道)の場合はその辺を確かめてから土地を買いましょう。尚その道路が位置指定道路の場合は無条件で家が建てられます。もう一つお話ししますとこのような土地は一般に相続で土地を分割する時に発生しますが仮に接道義務が果たせなくても民法では通行権が認められていますので家を建替える時問題が発生しましたら弁護士さんに相談しましょう。
 セットバックはなぜしなければいけないのですか
 答
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 家を建てる土地は幅員4.0mの道路に接していなければならないからです。幅員が4.0m無い道路は道路の中心から2.0mバックして敷地を考えなければなりません。それが家を建てる時の建築条件になります。このような道路を2項道路と言い1.8m以上4.0m未満の道路を指します。問題は前面道路が公道で1.8m無い道路は建築基準法の道路として認めて貰えるかです。このような道路は一般的に建築基準法の道路として認めてもらえませんので家が建たず購入には注意が必要です。
なお余談ですがセットバックした土地は自分の土地ですが道路として見なされますので自由に利用する事ができません。おまけに税金まで取られます。理不尽だと思う方は市の建築指導課に相談すれば、市は寄付を条件に分筆測量を無料でし道路境界線を決めてくれますので後で安心して塀などを作る事ができますので、まず市役所に相談をしてみましょう。
セットバックを無視して塀を作った場合行政指導があります。行政処分が無いからと甘く考え塀を作った場合、誰かが民事調停を起こすと指導が命令に変わりますので法律は守りましょう。そこで注意することはセットバックの境界線を建設屋さんや建築士さんに出してもらったと安心してブロック塀を作ることです。道路の境界は測量をして市の道路課の認可を受けなければ確定しません。市には無料の測量制度があるのでそれを大いに活用しましょう。
 共有持分の位置指定道路に接している土地を買いたいのですが何か問題はありますか
 答
 将来、水道工事などをする時、共有者全員の同意書を取っておかないと建築確認は降りても民法的に後で問題が出ることがあります。売買契約までには共有者全員の同意書は取っておきましょう。共有持分の権利まで買う時は必要ありません。
 地震が怖いので買う前に地盤調査ができますか
 答  売主が了解すれば買主の費用で出来ます。
 埋蔵文化財の地域の土地を買うとき注意することは何ですか
 答  土地所有の目的が自分の住まいの建築ならば仮に埋蔵文化財が出てきても発掘調査は公費でしてもらえますがアパートや店舗など事業用建物の場合は事業者の負担になります。但し、試し堀はタダですので安心して調査に協力しましょう。仮に土器などが出ても本掘に入る前に見積りを出すので事業計画を変更すれば発掘の必要はなくなる場合も有ります。民間の事業の場合は主に市の文化財保護課が担当し市はどの辺に重要な文化財があるか大体把握していますので大規模開発を予定する時は用地買収の前に文化財保護課に相談しましょう。
 市街化区域内の農地を買って家を建てようと思いますが転用は簡単にできますか
 答  5条は届出なので約1週間から10日で書類が通ります。但しこれは売買契約の前にしなければならないので土地を買うか買わないか意思表示をはっきりするする必要があります。また届出には建物の床面積を書く欄があるのでおよその家の大きさも考えておきましょう。
 中古住宅を買おうと思い手頃の値段の物件を探し見に行きましたがあまりの古さにガッカリしました。なぜ不動産屋さんはあんな物件を中古住宅として掲載しているのですか?
 答  原因は2つ有ります。地主さんが古い建物を解体して更地にして売る予算が無いのでそのまま売りに出したのです。すなわち解体費用は売主が持ちませんと言う売主さんの意思表示です。本来は不動産さんが気を利かせ売地情報に載せなければいけないのですが中には老後、年齢制限でアパートに入れないお年寄りの人が買う事があるので中古住宅情報に載せたのだと思います。若い人が予算の関係で中古住宅を探す時は築年数を良く見てください。築年数が25年経過した家は皆古くリフォームしてまで住む価値は無いでしょう
 マイホームを考えています。今は車社会なので多少へんぴな所でも車で通えばそれほど問題ないので安くて広い土地を買いたいのですがどこを探したらいいでしょうか?
 答
 安い土地と言うと調整地域内の既存宅地や調整地域内の大規模集落や非線引地域内の土地が考えられますが調整地域内の既存宅地を除いて、上に上げた土地は開発許可の関係や農地法5条の関係から一般サラリーマンは住宅用地としては500u(150坪)未満の土地しか買えません。後は農政課を通して農地を借りるだけです
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